Почему и как ЦБ борется с дешевой ипотекой от застройщиков

Попытки ЦБ РФ ограничить выдачу жилищных кредитов по собственным программам застройщиков с экстремально низкими процентами через давление на участников рынка не принесли результатов. Теперь регулятор решил действовать иначе, повышая требования для банков, сотрудничающих с девелоперами в выдаче таких кредитов. Если и это не поможет, ЦБ угрожает полностью запретить все кредитные программы от застройщиков. Проблема в том, что по ним жилье продается существенно дороже рыночной стоимости: регулятор опасается роста закредитованности и массовых дефолтов заемщиков. Однако девелоперы продолжают запускать все механизмы финансирования продаж по тому же принципу, оставаясь в рамках правового поля.

После первого в 2023 году заседания совета директоров ЦБ РФ, проходившего в феврале, его глава Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор попытается законодательно закрепить правило, по которому при продаже квартир в новостройках в качестве льготной ипотеки могут использоваться только кредиты с госсубсидией. Речь идет об ипотеке с господдержкой под 8% для всех категорий заемщиков и под 6% для семей с маленькими детьми.

Заявление ЦБ — реакция на широко распространившуюся практику выдачи ипотеки застройщиками совместно с банками-партнерами по ставкам значительно ниже, чем по кредитам с госсубсидиями. Свои спецпредложения девелоперы стали вводить прошлой весной из-за резкого снижения спроса в кризис, начавшийся вместе с военными действиями РФ на Украине. По данным Росреестра, в целом по стране по итогам прошлого года спрос на новостройки упал на 27% год к году: тогда было заключено 703,4 тыс. сделок.

При запуске своих ипотечных программ застройщики предлагали клиентам кредиты под 0,1% — так в оборот вошло понятие «околонулевая ипотека». Затем появились предложения с различными вариантами ставок, но и они не превышали 3%. Разницу между низкой ставкой и реальной банкам компенсируют девелоперы, но не из своей прибыли, а просто за счет увеличения стоимости недвижимости. В ЦБ считают, что для заемщиков, покупающих квартиры по ипотечным программам девелоперов, их конечная стоимость повышается на 20–30%.

По словам руководителя «ЦИАН. Аналитики» Алексея Попова, сейчас самая высокая наценка на жилье в размере 20% наблюдается по кредитам со ставкой 0,1%, по ипотеке под 2% квартира стоит на 12% дороже, чем в случае если бы она покупалась за наличные средства или по ипотеке с господдержкой.

Юристы не видят в использовании таких схем правовых рисков для застройщиков. «Другое дело, если девелопер с доминирующим положением в одном регионе установил на все свои продаваемые квартиры цены, значительно превосходящие средний уровень на местном рынке. Тогда этим может заинтересоваться ФАС»,— уточняет партнер Nova Consulting Павел Желновод, но не припоминает таких случаев. В ФАС сообщили “Ъ”, что в службу до настоящего времени жалобы о повышении стоимости квартир по «околонулевой ипотеке» не поступали.

Ошибка в тексте? Выделите её и нажмите «Ctrl + Enter»